Rompre avec la dépendance du Canada envers des prix élevés et croissants pour les maisons : un prix sur les inégalités dans l’accès au logement

Le statu quo sur les enjeux de logement au Canada a engendré d’importantes inégalités, ainsi qu’une complaisance préoccupante.

Des inégalités, parce que l’augmentation des prix de l’immobilier permet à certaines personnes de s’enrichir tout en réduisant l’accessibilité des maisons pour d’autres, ce qui limite leurs chances de réaliser leur plein potentiel et de profiter de la vie.

Une complaisance, parce que certains propriétaires amassent des richesses exceptionnelles grâce à la montée en flèche des prix de l’immobilier, sans se rendre compte que leurs gains contribuent à maintenir de nombreuses autres personnes à l’écart.

Il est grand temps pour une interruption créative du statu quo. Il est temps de rompre la dépendance du Canada envers des prix élevés et croissants pour les maisons, en reconstruisant notre système de logement autour du concept « Des maisons d’abord. Des investissements en deuxième lieu ».

La clé de cette interruption créative est de reconnaître que le dur labeur accompli chaque jour au travail par les Canadiens et les Canadiennes est davantage taxé que la richesse que les propriétaires tirent de la hausse de la valeur de leur maison, pendant qu’ils dorment et regardent la télévision. Notre système fiscal met actuellement à l’abri de l’impôt les 3,2 billions de dollars que les propriétaires de maison ont gagnés depuis 1977. Il incite donc les gens à considérer le logement comme un moyen de s’enrichir, plutôt qu’un lieu de résidence et de vie.

Tout comme les abris fiscaux incitent à transférer de l’argent hors du Canada afin de préserver des actifs, l’abri fiscal pour la propriété immobilière nous incite à miser sur la hausse du prix des maisons pour nous enrichir. Pourquoi considérons-nous le premier cas comme une trahison, tandis que nous célébrons le second ? Un système qui fait de l’accession à la propriété une stratégie d’investissement porte atteinte à l’abordabilité et nuit tant aux jeunes générations qu’aux générations futures. Il est temps de protéger les vrais abris, plutôt que les abris fiscaux.

Nous pouvons commencer par mettre un prix sur les inégalités dans l’accès au logement, en ajoutant une modeste surtaxe (commençant à 0,2 % et culminant à 1 %) sur la valeur des maisons de plus d’un million de dollars, afin de ralentir la montée du prix des maisons et que les revenus aient une chance de rattraper cette montée.

Les nouvelles taxes sont souvent un sujet tabou au Canada. Les Canadiens et les Canadiennes ont déjà été exposé-e-s à plusieurs tactiques alarmistes, selon lesquelles toute modification dans la fiscalité des résidences équivaut à une saisie de votre maison par le gouvernement. En réalité, une taxe sur les maisons à un million de dollars ne coûterait pas un sou pour 90 % des Canadiens et des Canadiennes. Cette mesure propose seulement d’imposer un peu plus les personnes qui vivent dans les maisons les plus dispendieuses du pays.

Si vous êtes propriétaire d’une maison évaluée à plus d’un million de dollars, vous serez peut-être surpris d’apprendre que vous vivez dans le 10 % des biens immobiliers les plus dispendieux au Canada. Vous serez d’autant plus surpris si votre « maison à un million de dollars » n’est pas le manoir que plusieurs imaginent pour un tel prix.

De nombreuses personnes qui vivent dans des maisons valant un million de dollars aujourd’hui ne s’attendaient pas à se retrouver dans cette tranche de 10 %. Beaucoup ont peut-être acheté une maison à prix moyen il y a de cela des dizaines d’années, et ont travaillé dur pour la payer avec des salaires normaux — sans jamais prévoir que l’énorme augmentation de la valeur des maisons les transformerait en millionnaires. Toutefois, qu’on s’y attende ou non, la hausse de la valeur des maisons, qui a permis à certains de s’enrichir, a réduit à néant l’abordabilité pour d’autres, y compris les jeunes générations, les générations futures, ainsi que les nouveaux arrivants et les nouvelles arrivantes au Canada.

Pourtant, même si vous faites partie des 10 %, il n’y a aucune raison de craindre une surtaxe sur les maisons d’un million de dollars. Vendre une maison valant 1,2 million de dollars mènerait à payer 400 $ ; vendre une maison valant 1,5 million de dollars mènerait à payer 1 000 $. Comme pour les programmes d’hypothèque inversée dont on vante tant les mérites à la télévision, vous n’auriez pas à payer ce montant tant que la maison n’est pas vendue, pour éviter de porter atteinte aux personnes qui sont propriétaires d’une maison qui vaut un million de dollars, mais dont les autres sources de revenus sont relativement faibles.

Une somme supplémentaire de 400 à 1 000 dollars par an est un petit prix à payer pour aider à ralentir l’emballement des prix de l’immobilier, afin que les revenus des jeunes, des personnes âgées locataires et des nouveaux arrivants et nouvelles arrivantes leur permettent d’acquérir une maison. Il s’agit aussi d’un chiffre modeste, si on le compare à l’impôt sur les salaires.

Les Canadiens et les Canadiennes à revenu moyen, qui gagnent 60 000 $ par année, paient environ 10 000 $ en impôt sur le revenu. Ils et elles paient ce montant, qu’importe s’ils ou elles sont locataires ou propriétaires d’une maison dont la valeur a augmenté de plusieurs centaines de milliers de dollars. La surtaxe sur les maisons à un million de dollars convertit en politique publique un instinct que nous partageons probablement tous et toutes au sujet de ces deux scénarios : les propriétaires de maisons à un million de dollars sont mieux placé-e-s pour payer une fraction supplémentaire de leurs revenus afin de lutter contre les inégalités dans l’accès au logement.

Les quelque cinq milliards de dollars collectés chaque année grâce à cette nouvelle taxe modeste seraient utilisés pour de nouveaux investissements dans des logements locatifs abordables et des coopératives, ou pour développer les soins à domicile, les soins de longue durée et les services de garde, dont le besoin criant a été révélé au grand jour par la pandémie.

Taxer la valeur des maisons de plus d’un million de dollars n’est ni nouveau ni effrayant. Malgré ce que certains ont pu entendre, il ne s’agit pas d’une taxe générale sur la valeur nette des maisons ou d’une taxe sur les gains en capital, et sa mise en œuvre ne nécessiterait pas un nouveau programme gouvernemental d’envergure. Mettre un prix sur les inégalités dans l’accès au logement ne nécessite que des ajustements mineurs aux pratiques d’imposition des résidences qui sont déjà en place au Canada. Il s’agit d’une mesure raisonnable pour contrecarrer un système qui nuit à plusieurs personnes, sans imposer des coûts injustes aux 10 % qui devront payer un peu plus.

Nos gouvernements adoptent déjà de nouvelles mesures visant à taxer les voitures de luxe, les bateaux et les avions, ce qui constitue une première étape dans la lutte contre les inégalités de richesse. Nous disposons également de nouvelles mesures fiscales qui visent à rétablir l’abordabilité des maisons en ciblant les investisseurs étrangers, les logements vacants, les flips immobiliers et les locations à court terme. Ces mesures visent à rétablir l’abordabilité, mais elles concernent trop peu de ménages pour avoir un réel impact sur le système de logement dans son ensemble. 

Nous connaissons tous et toutes le dicton « la maison d’une personne est son château ». La maison est un espace sacré de refuge et de sécurité, où nous construisons nos familles et élevons nos enfants. Nous dévalorisons ce qu’il y a de sacré avec les maisons lorsque nous rendons leur accès plus difficile pour tout le monde, en protégeant les abris fiscaux au détriment des vrais abris.

Il est temps de demander aux 10 % des propriétaires avec les biens immobiliers les plus dispendieux au Canada de tolérer un petit prix pour les inégalités dans l’accès au logement, afin de démontrer leur allégeance au rêve canadien, selon lequel une bonne maison devrait être à la portée de ce que le travail acharné permet de rapporter, que ce soit sur le marché locatif, dans une coopérative ou en tant que propriétaire. 

Afin de rétablir l’abordabilité pour tous et toutes, il faut que le prix des maisons stagne, ce qui permettrait aux revenus de combler le retard qu’ils accusent actuellement. La surtaxe sur les maisons à un million de dollars est une étape importante pour atteindre cet objectif.

Signé,

Paul Kershaw, University of BC & Generation Squeeze

Andrea Long, Generation Squeeze

Gillian Schafer, University of Calgary

Lindsay McLaren, University of Calgary

Elisabeth Gugl, University of Victoria

Thom Armstrong, Cooperative Housing Federation of BC

Jill Atkey, BC Non-Profit Housing Association

Emanuel Guay, Université du Québec à Montréal & Brick by Brick

Toby Sanger, Canadians for Tax Fairness

Ricardo Tranjan, Canadian Centre for Policy Alternatives

Si vous êtes préoccupé par le fait que les inégalités en matière de logement sont hors contrôle et que vous voulez nous aider à lutter pour l'équité entre les générations, rejoignez le mouvement Gen Squeeze ! Plus notre réseau sera grand, plus notre influence sera grande pour obtenir des changements de politique.